Ogrody Reja

[AsiaLeszek]

Witam tu sąsiad Leszek:)
Właśnie wszedłem na forum i przeczytałem opinie dotyczące „dziwnych karteczek” i zbierania podpisów.
Spieszę z wyjaśnieniem moich pobudek:
Wiele razy czytałem na forum o niezadowoleniu z zachowania DEWELOPERA - dużo się mówiło, że trzeba COŚ zrobić, ale z tego co wiem na tym się kończyło. Stwierdziłem, że czas podpisywania aktów notarialnych , czyli moment kiedy stajemy się Wspólnotą jest dobrym czasem do podjęcia działać. (Wspólnota Mieszkaniowa zawiązuje się automatycznie w momencie podpisania pierwszego aktu notarialnego.)
Jak ma się zachowanie Dewelopera wobec Właścicieli do zmiany Zarządcy?
- Obecny Zarządca jest wybrany przez Dewelopera będąc jednocześnie Zarządem naszej nieruchomości do dnia podjęcia innej decyzji przez Wspólnotę Mieszkaniową.
- Wpisanie zarządcy(czytaj zarządu) w akcie notarialnym (jak jest w naszym przypadku) skutkuje możliwością odwołania jedynie przy udziale notariusza na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej przy uzyskaniu głosów stanowiących powyżej 50% udziałów w nieruchomości (nasze udziały są podane w aktach notarialnych).
- Podjęcie jakiegokolwiek wniosku do obrad Wspólnoty Mieszkaniowej wymaga 10%(w szczególnym przypadku) lub 20% udziałów w nieruchomości.

Jasnym jest że Zarządca, któremu Deweloper daje zarabiać pieniądze, będzie robić to czego oczekuje od niego Mój Dom. Stwierdziłem, że potrzebujemy zarządcę, który będzie bronił naszych interesów. Pamiętajmy, że czas gwarancji od DEWELOPERA nie jest wieczny, a my potrzebujemy Zarządcy sprawnie działającego. (Po zakończeniu okresu gwarancji dochodzenie roszczeń jest bardzo trudne. Kosztami napraw i niedorobek zostaną wówczas obciążeni właściciele.)
W tym momencie prosząc Zarządcę o usunięcie reklamacji jesteśmy traktowani jak PETENCI, a nie jak WŁAŚCICIELE. Nie możemy skutecznie egzekwować naprawy usterek i niedoróbek w naszej nieruchomości.
Głupi przykład nr.1
Wiecznie przepalające się lampy oświetleniowe na naszym osiedlu. Kto za to płaci? –Pan Płaci, Pani Płaci, Społeczeństwo płaci - kto powinien zapłacić i naprawić instalacje czy ja zmienić? – odp.deweloper , a kto powinien wyegzekwować – odp. Zarządca. W obecnej sytuacji, Zarządca ma możliwość obciążania nas kosztami likwidacji usterek, które traktuje jako utrzymanie części wspólnej.
Głupi przykład nr. 2
Gołębie w garażach – przez rok nikt nie umiał się ich pozbyć. Teraz wymalowane ptaszyska – niestety mało skuteczne.
Nie wspominam o zalaniach, przeciekach itp.

Wspomniana w wątku o karteczkach za wycieraczkami Klauzula zawarta w umowie przedwstępnej o wyborze przez Dewelopera Zarządcy na okres 3 lat jest obecnie niedozwolona przez UOKiK i dlatego nie ma jej w akcie notarialnym stanowiącym nadrzędny dokument.

Co zyskujemy jako właściciele posiadając własny zarząd ?-Wybierając Zarząd spośród właścicieli Reja mamy nieporównywalnie lepszą pozycję przetargową w egzekwowaniu usunięcia wad, narzędzia prawne do reagowania na nieprawidłowości.
- Możemy ŚWIADOMIE dbać o naszą nieruchomość i najważniejsze nie doprowadzać do obniżenia wartości budynku poprzez zaniedbania.

To jest moj punk widzenia skonsultowany z najblizszymi sasiadami.

Przepraszam ze tak dlugo, zapraszam na dyskusje przy kawie!
Pozdrawiam
Sąsiad Leszek:)

[DagMar]

Drogi Sąsiedzie,

śpieszę z kilkoma wyjaśnieniami dot. wyboru zarządcy.
1. wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia i sprzedaży - aktem notarialnym - pierwszego lokalu. Ale taka wspólnota, która wybiera zarząd powstaje dopiero po sprzedaży 7 mieszkań.
2. Domus nie jest zarządcą - bo nie został wybrany przez wspólnotę. Jest tylko administratorem, który działa z ramienia WPBM "MD".
3. Na pierwszym zebraniu i tak będzie głosowany wybór zarządcy - nie jest do tego potrzebne zbieranie 10% udziałów celu złożenia takiego wniosku.
4. Pierwsze zebranie zwołuje zwyczajowo deweloper. Jeśli nie zostanie zwołane takie zebranie to może je zwołać każdy właściciel lokalu. Ale może to zrobić dopiero, gdy zebranie nie zostanie zwołane w pierwszym kwartale następnego roku, po tym, za które zebranie ma być zwołane. Oznacza to, że zebranie powinno być zwołane do 31.03.2010 roku, bo wspólnota powstała w 04.2009.
5. Zebranie podpisów właścicieli lokali dysponujących 10% udziałów w całej nieruchomości daje prawo tylko do złożenia wniosku do zarządcy o zwołanie zgromadzenia. Nie daje natomiast prawa do samodzielnego zwołania zgromadzenia. Firma "MD" może wniosek uwzględnić, albo nie. Według widzimisia. Pewnie go uwzględni z terminem na 09.-10.2009
6. Wspólnoty mieszkaniowe nie wybierają na zarządcę określonej firmy - bo w praktyce jest to trudne, aby zebranie 100 osób wybierało firmę do zarządzania i podpisywało z nią umowę. Lepszym rozwiązaniem jest wybór 2 - 3 osobowego zarządu wspólnoty, który znajdzie firmę od zarządzania nieruchomością i wynegocjuje z nią korzystną umowę.
Dalsze wątpliwości chętnie wyjaśnię na spotkaniu

[iwonamaciek]

Witam wszystkich,
Po ostatnich rozmowach z Leszkiem, popieram całkowice incjatywę wykluczającą firmę DOMUS z administrowania naszym osiedlem. Jestem z klatki 84 i od ponad 2 tygodni prowadzę "walkę z wiatrakami". W naszej klatce jest awaria zwiazana w odpływem wody(przecieki w garażu) i zainteresowanie problemem przez domusa mnie przeraża.Podobny problem jest w klatce 92 lub 91 i tam juz jest jeziorko w garażu. Po moich wielu telefonach Pan poinformował mnie abym się nie martwiła, bo jest polisa (za którą oczywiście my płacimy) i do dnia dzisiejszego nie otrzymałam informacji o statusie sprawy (co wskazuje, iż usterka nie została usunięta).
Myślę, że pomysł Leszka na nasz wspólny osiedlowy meeting w garażu jest wskazany, aby ustalić plan działania - za chwilę wakacje i trudno będzie o wysoką frekwencję :)
Pozdarwiam,

[igor72]

Jestem za spotkaniem, ale ze swojego doświadczenia z zarządcami przestrzegam przed pochopnym "wykluczaniem" czy szybkimi zmianami.
Na poziomie zbieranych ofert nie da się wybrać solidnego zarządcy, a przeważająca większość jest na podobnym niestety poziomie jakości usług.
Moim zdaniem lepiej zbiorowo ( jako przyszła wspólnota lub na razie jako pojedynczy mieszkańcy) wymuszać na obecnym zarządcy odpowiednie działania niż co chwila zmieniać.
N.B. DagMar - chyba mamy pierwszego kandydata do zarządu wspólnoty

[DagMar]

Całkowicie zgadzam się z Igor(em)72 - nie jest łatwo znaleźć rzetelnego zarządcę (administratora). Wszyscy są zainteresowani pobieraniem możliwe najwyższego wynagrodzenia i unikaniem pracy. Na wszelkie monity każdy odpowiada: "pracujemy nad tym".

Najlepszym rozwiązaniem jest zawarcie odpowiedniej umowy z takim administratorem. Chodzi o to, aby warunki umowy motywowały go do rzetelnej pracy. Wśród warunków takiej umowy powinny się znaleźć:
1. za niedotrzymanie terminu reakcji na zgłoszenie od lokatora - kara umowna potrącana z wynagrodzenia;
2. brak upoważnienia do samodzielnego pobierania sobie wynagrodzenia ze środków wspólnoty mieszkaniowej. Przekazanie wynagrodzenia powinno zależeć od akceptacji zarządu wspólnoty (wyłonionego spośród mieszkańców). Jeśli administrator będzie pracował źle - nie dostaje wynagrodzenia.

Może ktoś ma jakieś jeszcze pomysły - to zapraszam do dyskusji

[AsiaLeszek]

Szanowni Sąsiedzi,
Zgadzam się z wypowiedziami DagMar (zadaniowy typ rozliczeń z administratorem, kontroli kosztów) i Igor72(pochopności decyzji)
Domus może opóźniać zmiany do 1 kwartału 2009,jednak skłaniam się do naszkicowanego w rozmowie telefonicznej przez Domusa terminu wrzesień 2009. (W zależności od postawy naszego sąsiada z MD).
Moim obecnym celem jest zbieranie udziałów/głosów w naszej nieruchomości do uzupełnienie porządku obrad Wspólnoty Mieszkaniowej zwołanego przez Domus Nieruchomości :
1.Poddanie pod głosowanie uchwały w sprawie powołania Zarządu nieruchomością wspólną łożoną z osób fizycznych.(DagMar powyżej opisał mechanizm)
2.Poddanie pod głosowanie uchwały w sprawie wypowiedzenia umowy na administrowanie nieruchomością Wspólną.
Pozdrawiam
Sąsiad Leszek

[DagMar]

Dziś rano dzwoniłem do DOMUSa w sprawie śmieci, które wylewają się z kontenerów.
- "Tak oczywiście! Pani Agnieszka się tym zajmie. Pracujemy nad tym". Skutek widać przez okno
Będę dzwonił do skutku!!
P.S. To poruszające, że wspólne sprawy jednak interesują jakiś sąsiadów. A żona mi mówiła, że jestem lekko stuknięty na tym punkcie
Pozr.

[Logos]

Nie tylko śmieci zaniedbują nasza klatka (7 nie widziała sprzątaczki już grubo ponad tydzień. Nikt nie sprzątnął naniesionego lepiku, którym kleili papy na samy początku przebudowy "chodnika".

[AsiaLeszek]

Drodzy Sąsiedzi,
Egzekwowanie usterek na obecnym etapie wymaga składania oficjalnych reklamacji.Prosze o kontakt na priv w celu koordynacji hurtowego przygotowania dokumentacji. Niestety telefony nie stanowią śladu prawnego , a termin naprawy/reakcji się rozmywa.
APELUJE WSZYSTKO NA PAPIERZE.
Pozdrawiam
Sąsiad Leszek

[Michał]

Ja osobiście nie miałem złych doświadczeń z DOMUSem. Kilka rzeczy zgłaszałem
(brak światła na klatce, zepsute zamki i autozamykacze przy bramach) i ostatecznie
wszystko zostało poprawione.

Zgadzam się, że nie ma co zbyt pochopnie zmieniać zarządce. Zgadzam się,
że trzeba będzie trochę nad nim "popracować".

Co do zebrania wspólnoty. Prawnik z Mojego Domu mówiła, że zwołają zebranie
wspólnoty jak tylko przeniosą własność ponad połowy mieszkań. Inaczej Mój Dom
będzie miał większość głosów na zebraniu... PS Czy tak jest faktycznie? Głos
zależy od ilości posiadanych mieszkań, czy to po prostu: osoba = głos.

Jeżeli mogę coś pomóc w obrębie administracji forum to dajcie znać.

[roberto]

A czy ktoś wie kiedy Domus planuje dokonać najbliższego rozliczenia liczników energii i wody?